Démembrement Immobilier
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Démembrement Immobilier

Une autre vision de l'investissement immobilier

Investir en démembrement immobilier

Pourquoi investir en démembrement immobilier ?

Investir en démembrement immobilier sert à payer un bien immobilier 40% à 60% de sa valeur !

Principes du démembrement immobilier

Le droit de propriété peut faire l'objet d'un démembrement qui consiste à séparer d'une part l'usufruit (capacité de jouir d'un bien sans en être propriétaire) et d'autre part la nue-propriété (Propriété d'un bien sans capacité d'en jouir).

Cet usufruit donné sur un bien est nécessairement temporaire à échéance duquel le nu-propriétaire retrouve la propriété pleine et entière, la durée de l'usufruit est différente… selon la qualité de la personne qui en dispose :

Personne physique :

La durée maximale de l'usufruit est la durée de vie de l'usufruitier, c'est un droit viager. Il peut cependant être constitué pour un terme fixe mais si l'usufruitier décède avant l'usufruit. Il prendra fin à la date du décès.

Personne morale :

La durée de l'usufruit ne peut en règle générale être supérieure à 30 ans.

En cas de décès de l'usufruitier, l'usufruit temporaire se poursuivra jusqu'à l'arrivée du terme.

Les parts de la société tombent dans la succession du défunt.

Dispositif du démembrement

 

Le démembrement d'un bien immobilier consiste à scinder la propriété des murs de l'exploitation du bien.

On distingue ainsi deux parties :

  • La nu-propriété : le nu-propriétaire détient les murs mais ne peut pas exploiter le bien;
  • L'usufruit : l'usufruitier détient le droit d'occuper le logement sans payer de loyers, de le prêter ou d'en percevoir les revenus. Il peut ainsi conclure ou renouveler seul les baux d'habitation et professionnels, en choisissant lui même le locataire et en fixant seul les conditions du bail.

 

Le principe du montage en démembrement est de céder l'usufruit pendant 12 à 20 ans à un exploitant afin que ce dernier en récolte les bénéfices. En contrepartie cet usufruitier participera à l'achat du bien et à la fin de cette période, l'investisseur (nu-propriétaire) retrouvera son bien en pleine propriété.

 

démembrement immobilier

Avantages fiscaux du démembrement immobilier

L'investissement en démembrement s'adresse essentiellement à des investisseurs qui possèdent déjà des revenus fonciers.

Démembrement immobilier avec ou sans travaux

Economie ISF (Impôt sur la fortune)

La valeur de l'acquisition en nu propriété n'entre pas dans le patrimoine de l'investisseur jusqu'à la fusion de l'usufruitier et du nu propriétaire. Le bien est alors en pleine propriété.

Déficit foncier si démembrement avec travaux

Réduction Impôt sur le revenu et Réduction CSG-CRDS

Le nu-propriétaire pourra déclarer les intérêts de son emprunt ainsi que les éventuelles grosses réparations qu’il est susceptible d’avoir à sa charge en qualité de nu-propriétaire selon les modalités suivantes :

  • Les grosses réparations engagées en application de l’article 605 du code civil, sont imputables dans les conditions de droit commun, soit sur les revenus fonciers existants, soit en cas d’absence ou d’insuffisance de ces derniers, sur le revenu global du contribuable et ce dans la limite de 10 700 euros, l’excédent étant imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
  • Les intérêts des dettes versés pour l’acquisition des propriétés, y compris celles dont le contribuable est nu-propriétaire et dont l'usufruit appartient à un organisme d'habitations à loyer modéré mentionné à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation, à une société d'économie mixte ou à un organisme disposant de l'agrément prévu à l'article L. 365-1 du même code sont déductibles dans les conditions de droit commun c’est à dire uniquement sur des revenus fonciers existants et provenant d’autres immeubles.

Pendant toute la durée du démembrement, c’est l’usufruitier qui va déclarer les revenus issus de la location.

Autres avantages pour le nu-propriétaire du démembrement immobilier

Réaliser une plus-value économique :

La plus value économique est égale à la différence entre le coût d'acquisition de la nue-propriété et la valeur en pleine propriété à la date de l'extinction de l'usufruit.

Imposition des plus-values :

En cas de cession, le régime des plus values applicables est celui des plus values immobilières. Soit par la différence entre prix d’acquisition et prix de cession avec les abattements prévus.

La plus value s’appliquera sur les valeurs suivantes en cas de cession :

  • Cession de la nue-propriété seule: La plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession de la nue propriété.
  • Cession après reconstitution de la pleine propriété: La plus value est calculée sur la différence entre le prix de cession de la pleine propriété et le prix d’acquisition de la nue-propriété. La date de démarrage de la période de 15 ans étant la date d’acquisition de la nue-propriété.

La plus value économique est égale à la différence entre le coût d'acquisition de la nue-propriété et la valeur en pleine propriété à la date de l'extinction de l'usufruit.

Fin du démembrement immobilier

À la fin de la période de cession de l'usufruit, l'investisseur nu-propriétaire peut récupérer son bien en pleine propriété et peut jouir de cet usufruit.

Il tirera bénéfices de la location mais devra s'acquitter des charges.

Il devra déclarer le bien à son actif pour l'ISF.

Bénéfices d'un investissement en démembrement immobilier

L'investisseur aura défiscalisé ses impôts directs, son impôt sur la fortune et les contributions sociales csg-crds grâce au régime commun du déficit foncier.

L'investisseur récupèrera son bien qu'il aura payé 40% à 60% de sa valeur réelle.

 

NOS CLIENTS APPRÉCIENT

Investir moins d'argent que le prix d'achat,

Défiscaliser sur plusieurs postes,

Les supports d'investissements.

 

#JEAN-PIERRE THEISEN

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